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    Auf der Zielgeraden

Der Verkaufsabschluss

Ist ein Käufer für die Immobilie gefunden und hat man sich auf einen Verkaufspreis geeinigt, so ist das Objekt noch nicht rechtskräftig verkauft. Dafür bedarf es eines notariell beglaubigten Verkaufsvertrag. Denn die Beurkundung vor einem Notar ist zwingend notwendig, um die Besitzverhältnisse der Immobilie zu ändern und das Grundbuch umschreiben zu können. Der Notar soll dabei als neutraler Vermittler zwischen beiden Parteien agieren und den Vertrag betreffende Fragen beantworten. So stellt er Rechtssicherheit her und verhindert, dass eine der Parteien beim Kauf bzw. Verkauf benachteiligt wird.

Was steht im Notarvertrag und worauf muss dabei geachtet werden?

Im Notarvertrag werden sämtliche für den Verkauf wichtigen Informationen festgehalten. Er besteht dabei zum Großteil aus standardisierten juristischen Formulierungen, kann aber auch individuell angepasst werden. Der Notarvertrag regelt unter anderem genau, wie hoch der Verkaufspreis ist, was genau verkauft wird und welche Mängel die Immobilie aufweist. Er sollte dabei so präzise formuliert sein, das eine Angreifbarkeit des Vertrags vermieden und eine Rückabwicklung ausgeschlossen werden kann.

Folgende Informationen sollte ein Notarvertrag enthalten:

Persönliche Daten der Vertragsparteien: Hier werden Namen, Geburtsdaten und Anschriften der Käufer und Verkäufer festgehalten, damit diese zweifelsfrei identifiziert werden können.

Grunddaten der Immobilie: Hier stehen die wichtigsten Daten der Immobilie, wie z.B. Anschrift, Wohnfläche und Grundstücksfläche.

Zustand und Mängel an der Immobilie: Sollten Mängel an der Immobilie bekannt sein, müssen diese unbedingt im Kaufvertrag genannt werden. Denn wenn sich nach dem Verkauf herausstellt, dass der Verkäufer schwerwiegende Mängel bewusst verschwiegen hat, so kann der Vertrag rückabgewickelt werden.

Grundbuchinformationen: In diesem Abschnitt des Vertrags werden Informationen zu den aktuellen und früheren Besitzern der Immobilie aufgelistet.

Auflistung der Grundschulden: Sollten Grundschulden für die Immobilie vorliegen, werden diese im Notarvertrag aufgeführt. Hierzu zählen alle Darlehen, die für die Finanzierung der Immobilie aufgenommen wurden bzw. als Sicherheit für diese dienen.

Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten: Neben dem Kaufpreis wird im Vertrag auch festgehalten, wann und wie jener beglichen werden muss. An dieser Stelle sollte erwähnt werden, dass eine Immobilie schon lange vor der Kaufpreiszahlung und Übergabe formell verkauft werden kann. So ist es beispielsweise möglich, eine Immobilie erst in mehreren Jahren zu verkaufen, diesen Verkauf aber schon heute rechtswirksam beglaubigen zu lassen. All diese Details werden im Notarvertrag geregelt.

Finanzierungsinformationen: Sollte der Käufer die Immobilie finanzieren lassen, so wird auch dies im Kaufvertrag festgehalten. Deshalb ist es zwingend notwendig, dass die dafür notwendige Grundschuld der Bank bzw. des Finanzierungspartners spätestens beim Notartermin bestellt ist.

ggf. Informationen zum Vermietungsstatus: Im Falle dass die Immobilie vermietet ist, werden die Informationen über das Vermietungsverhältnis im Notarvertrag notiert. Dies ist unter anderem wichtig, damit dem Käufer eventuell vorhandene Kündigungsfristen bekannt sind.

Darüber hinaus ist der Notarvertrag individuell gestaltbar. Wichtig ist aber vor allem, dass sämtliche für die Erstellung des Vertrags notwendigen Dokumente vorab dem Notar übergeben werden.

Ein Notarvertrag ist immer juristisch kompliziert formuliert und mit viel Aufwand verbunden. Wir nehmen Ihnen diese ab und beraten Sie umfangreich über sämtliche Aspekte des Vertrags. Dazu lassen wir zunächst dem Notar sämtliche relevanten Informationen und Dokumente zukommen. Dann erarbeiten wir den Kaufvertrag zusammen mit dem Notariat ganz nach Ihren Wünschen. Wir arbeiten dabei seit vielen Jahren mit dem gleichen Notariat zusammen, das uns umfangreich bei der Klärung von juristischen Fragestellungen unterstützt. Insbesondere achten wir darauf, dass es bei der Erstellung des Kaufvertrags nicht zu Formmängeln kommt, die zu Angreifbarkeit des Vertrags führen könnten. So prüfen wir beispielsweise, ob alle Dokumente und Pläne der Immobilie korrekt sind oder ob alle bekannten Mängel im Vertrag korrekt gennant werden. Abschließend besprechen wir den Vertragsentwurf ausführlich mit Ihnen und stellen sicher, dass keine Ihrer Fragen unbeantwortet bleibt.

Was geschieht beim Notartermin?

Beim Notar wird der Hausverkauf schließlich mit der Unterzeichnung des Kaufvertrags durch den Käufer und den Verkäufer offiziell und rechtswirksam gemacht. Den Vertrag sollten beide Parteien natürlich schon vor dem Notartermin verstanden haben. Der Notar liest den kompletten Vertrag beim Termin dennoch vollständig vor, erklärt sämtliche wichtige Informationen nochmals und beantwortet sämtliche eventuell noch aufkommende Fragen. So können beide Parteien sicher sein, bei dem Geschäft nicht benachteiligt zu werden. Dies ist an dieser Stelle besonders wichtig, denn mit der Unterschrift beider Parteien ist der Immobilienverkauf rechtswirksam und kann nur noch unter bestimmten Umständen rückgängig gemacht werden.

Sollte der Käufer die Immobilie finanzieren lassen, muss die Grundschuld durch den Finanzierungspartner zum Notartermin bestellt werden. Nur so hat der Käufer (und letztlich auch der Verkäufer) die Sicherheit, dass er sein Finanzierungskapital auch tatsächlich erhält.

  • Mit der Unterzeichnung des Notarvertrags ist der Immobilienverkauf rechtskräftig.

Eine Rückabwicklung des Vertrags durch den Käufer ist an dieser Stelle im Grunde nur möglich, wenn der Verkäufer Informationen über grobe Mängel an der Immobilie wissentlich zurückgehalten und den Käufer somit getäuscht hat. Wird dieser auf die Mängel aufmerksam, kann er von dem Kauf zurücktreten oder den Kaufpreis nachträglich mindern lassen. Eine Rückabwicklung ist auch möglich, wenn eine Rücktrittsklausel oder bestimmte an den Kauf gebundene Bedingungen gezielt in den Vertrag integriert wurden.

Wenn Sie Ihre Immobilie von uns verkaufen lassen, sind wir natürlich auch beim Notartermin anwesend und unterstützen Sie bei der Beurkundung.

Wer zahlt die Notarkosten?

Seine Arbeit lässt sich der Notar gut bezahlen. Notarkosten betragen für gewöhnlich 1,5% des Verkaufspreises der Immobilie zuzüglich weiterer 0,5% für die Grundbuchumschreibung, die ebenfalls der Notar vornimmt. Diese Kosten werden in der Regel vom Käufer getragen. Juristisch sind aber beide Parteien dafür haftbar. Sollte sich also herausstellen, dass der Käufer doch nicht zahlen kann und der Vertrag rückabgewickelt werden muss, bleibt der Verkäufer auf seinen Kosten sitzen. Aus diesem Grund ist ein frühzeitiger umfassender Bonitätscheck des Käufers so wichtig.

Mit welchem Notar Sie beim Verkauf zusammenarbeiten, bleibt den Vertragsparteien frei überlassen. Häufig wird das Notariat vom Käufer ausgewählt. Bei Schönenborn Immobilien arbeiten wir jedoch seit vielen Jahren in der Regel mit dem selben Notariat zusammen. So bekommen Sie neben einer ausgezeichneten Beratung und kurzfristigen Terminen auch die Sicherheit, dass wir Ihre Notarkosten übernehmen, falls der unwahrscheinliche Fall eintreten sollte, das der Verkauf rückabgewickelt werden muss. So haben Sie die volle finanzielle Sicherheit beim Verkauf Ihrer Immobilie.

Die Kaufpreiszahlung - Wie lange dauert es, bis das Geld beim Verkäufer eingeht?

Ist der Kaufvertrag unterschrieben, so möchte der Verkäufer natürlich sicher sein, dass er seine Besitzverhältnisse an seiner Immobilie erst verliert, wenn er den vollen Kaufpreis für sein Haus erhalten hat. Der Käufer hingegen möchte eine Garantie, dass die Immobilie auch wirklich ihm gehört, wenn er dem Verkäufer die Verkaufssumme überweist. Um diese Sicherheit für beide Parteien zu gewährleisten, dient der Notar auch bei der Kaufpreiszahlung als neutraler Vermittler.

Nach dem Notartermin lässt der Notar deshalb die Käufer im Grundbuch der Immobilie vormerken. Zusätzlich wird das Grundbuch für weitere Änderungen gesperrt, bis der Verkaufspreis gezahlt ist. Die Käufer sind somit noch nicht die tatsächlichen neuen Besitzer der Immobilie, doch haben somit Sicherheit, dass die Immobilie nicht noch kurzfristig auf anderem Wege verkauft werden könnte.

Neben dieser Vormerkung im Grundbuch kontrolliert der Notar, ob alle notwendigen Unterlagen für die Löschung einer eventuell vorhandenen Grundschuld vorhanden sind und lässt sich einen Nachweis von der betreffenden Gemeinde erbringen, dass diese ein gegebenenfalls vorhandenes Vorkaufsrecht nicht wahrnimmt. Sind all diese Vorraussetzungen erfüllt, schickt der Notar die Kaufpreisfälligkeit an die Käufer. Diese überweisen den vollständigen Verkaufspreis dann auf ein spezielles Konto des Notars, der zunächst das Grundbuch endgültig auf die Käufer umschreibt, und dann den Verkaufsbetrag an die Verkäufer weiterleitet.

Dieses Vorgehen mag zwar auf den ersten Blick kompliziert erscheinen, bietet aber absolute Sicherheit für beide Parteien im Verkaufsprozess. Vom Notartermin bis zur Zahlung des Verkaufspreises vergehen so üblicherweise 6-8 Wochen.


Wie läuft die Übergabe der Immobilie ab und worauf sollte dabei geachtet werden?

Der letzte Schritt beim Verkauf Ihrer Immobilie ist die Übergabe des Objekts an die neuen Besitzer. Damit diese reibungslos verläuft und es nach dem Verkauf keine bösen Überraschungen für Sie gibt, sollten Sie hier einige Dinge beachten.

Meistens werden Häuser und Wohnungen unmöbiliert und komplett geräumt übergeben. Dies ist aber nicht zwingend erforderlich, denn in welchem Zustand die Immobilie übergeben wird, wurde zuvor genau im Notarvertrag festgehalten. Beispielweise kann hier vereinbart worden sein, dass die Küche oder bestimmte Möbel vom neuen Eigentümer übernommen werden. Am Tag der Übergabe sollte sich die Immobilie dann auch in diesem vereinbarten Zustand befinden.

Beim Übergabetermin sollten dann Käufer und Verkäufer zunächst gemeinsam die Immobilie begehen, damit der Käufer sich vergewissern kann, dass sich das Objekt im vertragsgemäßen Zustand befindet und keine weiteren Mängel aufgetreten sind als jene, die im Kaufvertrag genannt wurden. Danach erfolgt die Übergabe sämtlicher Schlüssel und das Haus betreffende Dokumente. Dazu gehören bestenfalls auch alte Handwerkerrechnungen und weitere Dokumente, anhand derer sich später Reparaturen und Modernisierungsmaßnahmen nachweisen lassen.

Mit der Übergabe der Immobilie sind die neuen Besitzer alleinig für alle anfallenden Kosten verantwortlich. Dazu zählen beispielsweise die Grundsteuer, Müllgebühren, Versicherungen und Stromkosten. Deswegen müssen beim Übergabetermin sämtliche Zählerstände abgelesen werden und alle anfallenden Nebenkosten korrekt zwischen alten und neuen Besitzern verrechnet werden. Darüber hinaus muss natürlich auch die zuständige Gemeinde über die Übergabe der Immobilie informiert werden, damit die anfallenden Gebühren zukünftig den neuen Besitzern zugeschrieben werden.

Mit ein wenig Vorbereitung und Organisation ist die Übergabe Ihrer Immobilie also eine relativ unkomplizierte Angelegenheit. Dabei sollten Sie jedoch nicht vergessen, ein genaues Übergabeprotokoll anzufertigen, in dem genau dokumentiert wird, welche Mängel am Objekt sichtbar sind und welche Möbel, Schlüssel und Dokumente übergeben wurden. Auch die Zählerstände und sonstige vertragsrelevanten Informationen müssen hier festgehalten werden. Dieses Protokoll sollte dann in doppelter Ausführung von beiden Parteien unterschrieben werden. So können Sie auch später noch nachweisen, dass Ihre Immobilie im vertragsgemäßen Zustand übergeben wurde.

Fazit zum Verkaufsabschluss

Wie Sie sehen, gibt es auch beim Verkaufsabschluss einiges zu beachten, damit der Verkauf Ihrer Immobilie ohne Probleme vollzogen werden kann. Entscheiden Sie sich zum Verkauf Ihres Hauses durch unsere Firma, so nehmen wir Ihnen auch hier sämtliche Vorgänge nach detaillierter Abstimmung mit Ihnen ab. So sparen Sie nicht nur viel Zeit und möglicherweise Geld, sondern können dem Verkauf Ihrer Immobilie auch absolut sorgenfrei entgegensehen. Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen, melden Sie sich einfach bei uns und wir beraten Sie gerne unverbindlich über die beste Vorgehensweise bei Ihrem Hausverkauf.

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