Der Immobilienmarkt in 2020 und 2021 - Boom oder Blase?

Zu Beginn der Corona-Krise im vergangenen Jahr überschlugen sich viele Medien und Experten mit Negativprognosen zur Entwicklung des deutschen Immobilienmarkts. Wie wir heute wissen, haben sich diese Voraussagen nicht bewahrheitet. Ganz im Gegenteil - trotz eines Wirtschaftseinbruchs von -5,4% des BIPs haben die Immobilienpreise auch im letzten Jahr ein neues Rekordhoch erreicht.

Auch jetzt mehren sich wieder die kritischen Berichte zum Immobilienmarkt. So spricht beispielsweise die Welt am Sonntag in ihrer Ausgabe vom 28.03. vom „Ende des Immobilienbooms“. Was ist dran an diesen Prognosen? Handelt es sich dabei um auf Fakten basierende Analysen oder dienen derartige Überschriften wieder vor allem dazu, möglichst viele Ausgaben eines Mediums zu verkaufen? Um diese Frage zu beantworten, werfen wir im Folgenden einen kurzen Blick auf die Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland und in Oberberg sowie die fundamentalen Faktoren, die diese Entwicklung zukünftig beeinträchtigen könnten.

Gemäß des Analyseunternehmens bulwiengesa, das seit 1975 jährlich seinen Immobilienindex publiziert, sind die Immobilienpreise 2020 in Deutschland um 3,6% gestiegen. Der Anstieg fällt somit geringer aus als in den vergangenen Jahren; jedoch muss man berücksichtigen, dass in diesem Index auch Gewerbeimmobilien enthalten sind, deren Preise stärker unter der Pandemie gelitten haben. Denn Bürogebäude sind in Zeiten ständig wiederkehrender Lockdowns und eines kontinuierlichen Trends zum Homeoffice natürlich nur schwer zu vermitteln.

Exkludiert man die Gewerbeimmobilien, so erhält man einen bundesweiten Preisanstieg von 5% für Wohnimmobilien in 2020. Reihenhäuser haben dabei mit durchschnittlich 7,5% den höchsten Wertzuwachs erfahren, gefolgt von Einfamilienhäusern und Neubau-Eigentumswohnungen mit jeweils 5,8% Wachstum.

Auch der aktuelle Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamt unterstreicht diese Entwicklung. Hier haben Einfamilienhäuser im dritten Quartal von 2020 sogar 7,8% zum gleichen Zeitraum vom vergangenen Jahr gewonnen.

Anders als vielleicht angenommen, beschränkt sich dieser starke Anstieg der Immobilienpreise nicht allein auf die Großstädte. Auch in vielen ländlichen Regionen steigen die Preise kontinuierlich an, nicht zuletzt bedingt durch die Verschiebung der Wohnprioritäten in der Corona-Pandemie. Zu diesen Regionen zählt auch der Oberbergische Kreis. So gewannen zum Beispiel Eigentumswohnungen in der Stadt Wiehl allein im Jahre 2020 laut Informationen des Immobilienverbands Deutschland durchschnittlich 10% bis 13% an Wert.

Auch im gesamten Oberbergischen Kreis sind die Preise für Eigentumswohnungen deutlich gestiegen, nämlich um 56,6% in den letzten fünf Jahren gemäß einer Analyse der Kreissparkasse Köln. Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser stiegen im gleichen Zeitraum mit jeweils ca. 48% ebenfalls deutlich im Wert. Der Kreis verzeichnet damit eine der höchsten Wachstumsraten im Kölner Umland. Wie die untenstehende Grafik verdeutlicht, lagen die Preisanstiege sogar über denen der direkt an Köln angrenzenden Rhein-Erft- und Rheinisch-Bergischen Kreise.

Wie wird sich dieser Markt nun zukünftig entwickeln? Während niemand diese Frage mit Sicherheit beantworten kann, gibt es einige unterstützende Faktoren, die für ein Anhalten des aktuellen Trends sprechen. Denn nur weil die Preise steigen, heißt dies nicht zwangsläufig, dass eine Blase entsteht. Dafür müssten Immobilien nämlich plötzlich uninteressant für Investoren werden oder ein Überangebot an Immobilien vorliegen.

Interessant für Investoren und Eigennutzer sind Immobilien zurzeit besonders wegen des extrem niedrigen Zinsniveaus, das es vielen Interessenten erlaubt, ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung zu erwerben. Zwar sind zumindest die Bauzinsen in den vergangenen Monaten leicht gestiegen, weil es den Banken in der aktuellen wirtschaftlichen Lage schwerer fällt, anderweitig Geld zu verdienen, doch sind Immobilienkredite im Moment immer noch extrem günstig zu haben. Durch die massiven Investitionen und inzwischen fast alternativlosen Geldpolitik der EZB werden diese Zinsen vermutlich auf lange Sicht niedrig bleiben. Das bietet Finanzierenden einerseits langfristige Planungssicherheit, andererseits macht es alternative Anlageformen unattraktiv. Denn Immobilien stellen hier immer noch die sicherste Investitionsform dar und sind zudem inflationsgeschützt.

In Verbindung mit dem angespannten Mietwohnungsmarkt in zentralen Lagen gibt es somit einen starken Nachfrageüberschuss auf dem Immobilienmarkt. Anders als in den 80er und 90er-Jahren, als Immobilien zeitweise an Wert verloren haben, liegt die Zahl der gebauten Wohnungen zudem zurzeit konstant unter der Nachfrage; eine Blasenbildung ist somit im Moment nicht zu befürchten. Stattdessen werden die Preise wahrscheinlich weiter steigen, wenn auch mit niedrigeren Wachstumsraten als in den vergangenen Jahren.

Natürlich müssen für eine Analyse der Immobilienpreise aber auch regionale Besonderheiten berücksichtigt werden. Die Situation in den Großstädten ist beispielsweise eine sehr viel andere als die in den ländlichen Regionen. In ersteren kann in bestimmten Lagen vermutlich sehr wohl von überzogenen Preisen gesprochen werden. Denn die Entwicklung der Mietpreise hält hier nicht mit dem Anstieg der Kaufpreise mit. Es handelt sich also nicht mehr um Investitions-, sondern vielmehr um reine Spekulationsobjekte, die sich für einen Investor nur durch einen weiteren Anstieg der Preise rechnen. In Oberberg ist das Verhältnis zwischen Mieten und Kaufpreisen hingegen wesentlich gesünder; Investitionen rechnen sich hier schon ausschließlich aufgrund der Mieteinnahmen. Eventuell erfolgende Preissteigerungen von Eigentumswohnungen stellen dann nur einen weiteren Bonus für den Investor dar.

Im attraktiven Umfeld der Großstädte herrscht also ein sehr viel entspannteres und vielversprechenderes Investitionsklima als in den Städten selbst. Die zuvor erwähnten Negativprognosen einiger Medien zum Immobilienmarkt basieren jedoch häufig nur auf jenen Extrembeispielen aus sehr angespannten Märkten und übertragen Ihre Erkenntnisse dann unkritisch auf andere Teilmärkte. Während man natürlich auch die Risiken eines Immobilieninvestments im Blick behalten muss, sollte man sich folglich auch nicht von übertriebener Panikmache verunsichern lassen.