Corona und die Immobilienpreise - (K)ein Grund zur Sorge?

Das Coronavirus hat das öffentliche Leben in vielen Bereichen seit Wochen fest im Griff. Auch wenn sich die Lage zuletzt etwas beruhigt hat, sind viele Menschen weiterhin verunsichert angesichts der oft vorherrschenden Ungewissheit.

Diese betrifft auch den Immobiliensektor. Sollte man jetzt noch eine Immobilie kaufen oder verkaufen? Um diese Frage zu beantworten, werfen wir in diesem Artikel einen kritischen Blick auf die Entwicklungen am Immobilienmarkt und die diesbezügliche Berichterstattung der Medien.

Corona - Ein Garant für sinkende Preise?

Insbesondere zu Beginn der Krise wurden in diversen Medien zahlreiche Beiträge veröffentlicht, die ein baldiges Ende des Immobilienbooms voraussagten und stark sinkende Verkaufspreise prognostizierten. So schreibt etwa das Magazin Capital in seinem „Immobilien-Kompass“ genannten Marktreport bezüglich des Stillstands auf dem Immobilienmarkt: „Wohnungsbesichtigungen finden so gut wie gar nicht mehr statt, auch Makler melden Kurzarbeit an, Umzüge sind praktisch unmöglich geworden, und sowohl Kaufinteressenten als auch Banken scheuen im Moment jede Festlegung.“ Diese Unsicherheit führe dazu, „dass weniger Käufer den Sprung von der Miete ins Eigenheim wagen.“ Die größte Gefahr für den Immobilienmarkt sieht das Magazin aber in sinkenden oder ausfallenden Mieten aufgrund von Einkommensrückgängen der Mieter. Investitionen in Immobilien seien so nicht mehr attraktiv und geringere Mieten führten dann auch zu einem Rückgang der Verkaufspreise.

Vielen Zeitungen, Magazine und Fernsehsender haben ähnlich klingende Berichte publiziert. So heißt es in der Tagesschau und vielen anderen Nachrichtenmagazinen, dass „tausende Mieter“ ihre Miete nicht mehr zahlen können. Der Nachrichtensender n-tv veröffentlichte erst kürzlich am 14. Mai einen Artikel namens „Platzt die Immobilienblase? - Warten auf den „Big Bang“ am Immobilienmarkt“ und zieht darin Parallelen zum amerikanischen Markt, auf dem angeblich Preisrückgänge von bis zu 50% zu verzeichnen sind.

Ein Blick auf die Fakten

Was ist also dran an diesen Thesen? Sollte man jetzt mit sinkenden Preisen rechnen und von Investitionen in Immobilien absehen? Zunächst macht es sicherlich Sinn, sich auf die verfügbaren Fakten zu konzentrieren und die obig genannten Artikel kritisch zu hinterfragen.

Denn wenn die Autorin von n-tv von Preisrückgängen von bis zu 50% redet, bezieht sie sich auf den konkreten Fall einer Luxusimmobilie in New York, die seit 4 Jahren am Markt angeboten wird und deren Verkaufspreis kürzlich von 50 auf 25 Millionen USD reduziert wurde. Ein Fall, der so vermutlich wenig Relevanz für den amerikanischen oder gar deutschen Markt hat. Erst in den letzten Absätzen des Artikels wird erwähnt, das Corona bislang kaum Auswirkungen auf den hiesigen Immobilienmarkt hat und dass es für diesen zahlreiche stabilisierende Faktoren gibt.

Und hier liegt das eigentliche Problem: Medien verfolgen immer auch ihre eigenen Ziele und leben zu großen Teilen davon, möglichst Aufmerksamkeit erregende Überschriften und Negativmeldungen zu veröffentlichen. Viele Prognosen bezüglich des Immobilienmarkts beruhen nicht auf Fakten, sondern auf scheinbar schlüssigen hypothetischen Modellen, die auf den ersten Blick einleuchtend wirken.

Betrachtet man jedoch die Fakten, so wird deutlich, dass sich die Corona-Krise bislang trotz der häufig aufgezeigten Horrorszenarien kaum auf den Immobilienmarkt auswirkt.

Kurzfristig weniger Angebot und Nachfrage, aber stabile Preise

Tatsächlich ist das Angebot an Immobilien zu Beginn der Krise deutlich zurückgegangen. So gab es gemäß Daten des Analyseunternehmens Value AG Ende März knapp ein Viertel weniger Neuinserate von Wohnungen als durchschnittlich in den vorigen zwölf Wochen. Seitdem haben sich die Zahlen jedoch schon wieder erholt. Ohnehin können geringere Transaktionzahlen nicht zwangsläufig auf geringeres Kaufinteresse und geringeres verfügbares Kapital zurückgeführt werden. Vielmehr haben viele Kaufinteressen zu Beginn der Corona-Maßnahmen entschieden, unter den gegebenen Umständen nicht auf Immobiliensuche zu gehen und die Kaufentscheidung kurzfristig aufzuschieben. Es gibt jedoch immer noch sehr viel mehr Nachfrage nach Immobilien als Angebote. Für die Preisfindung ist es demnach zunächst egal, ob auf ein Angebot 15 oder nur 10 Kaufinteressenten kommen. Erst wenn sich dieses Verhältnis umdrehen sollte, bestände die Gefahr sinkender Preise.

Diesbezüglich meldet das Hamburger Analyseunternehmen F+B, welches seit vielen Jahren jedes Quartal einen Immobilien-Preisindex veröffentlicht, dass die Preise für Eigentumswohnungen selbst in der Krise zwischen Anfang März und Mitte April um 2,6% gestiegen sind. Dies deckt sich mit den aktuellen Zahlen der Value AG, die bundesweit 2,5% höhere Preise für Neuinserate verzeichnet.

Es gibt jedoch auch Immobilien, deren Verkauf seit Beginn der Pandemie deutlich schwerer geworden ist und deren Preise somit gefallen sind. Dies sind zum einen Luxusimmobilien, deren Quadratmeterpreis über ca. 5000€ liegt, und zum anderen Gewerbeimmobilien. Denn insbesondere Büroflächen sind natürlich schwer zu verkaufen oder zu vermieten, wenn viele Unternehmen ihr Arbeitskonzept auf das Home-Office umstellen.

  • Eigentumswohnungen (im Bild die "Residenz Nachtigallenweg" in Nümbrecht) gewinnen weiter an Wert

Interesse an Mietwohnungen unverändert hoch

Wie zuvor beschrieben, sehen viele Nachrichtenmagazine die größte Gefahr für Immobilienbesitzer in den ausfallenden Zahlungen von Mietern, die aufgrund von Corona in wirtschaftliche Schwierigkeiten gekommen sind. Oft wird davor gewarnt, dass jetzt „Tausende“ ihren Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen könnten.

Je nach Auslegung dieser Schätzung handelt es sich dabei bei über 20 Millionen Haushalten, die in Deutschland zur Miete wohnen, aus Investorensicht jedoch nur um einen zu vernachlässigenden Promille- bis Prozentbetrag. Dies zeigt sich auch in den konkret nachweisbaren Zahlen: Deutschlands größter Vermieter, die Vonovia SE, meldet, dass nur 1% ihrer 350.000 Mieter um Mietstundungen gebeten habe. Bei der in Düsseldorf ansässigen LEG Immobilien AG sind es 0,5% von 136.000 Mietern. Die sozialen Sicherungssysteme Deutschlands scheinen also effektiv zu verhindern, dass eine größere Zahl an Mietern in existenzielle Nöte gerät.

Betrachtet man die Mietpreise, so zeigt sich, dass diese zu Beginn der Krise nur im Promillebereich zurückgegangen sind, seitdem aber schon wieder deutlich gestiegen sind und häufig wieder deutlich teurer als Anfang März sind. Corona scheint also auch hier die Entwicklung nicht beeinflussen zu können. Der Immobilienverband Deutschland (IVD) meint dazu: „Die Nachfrage auf dem Mietwohnungsmarkt wird weiterhin hoch sein und der Wohnraum weiterhin knapp bleiben. Wir erwarten für dieses Jahr, dass sich die Entwicklung der Mietpreise auf dem Niveau des Vorjahres verändern wird.“

Auswirkungen auf den Oberbergischen Markt: Eigentumswohnungen bleiben eine sehr gute Investition

Aus eigener Erfahrung können wir sagen, dass die Auswirkungen der Corona-Pandemie auf den Immobilienmarkt in Oberberg minimal waren. Anders als der zu Beginn zitierte Capital-Artikel impliziert, konnten wir unser Geschäft unverändert fortführen. Der Einsatz moderner Technologien wie beispielsweise virtueller Rundgänge sowie das Einhalten der grundlegenden Vorsichtsmaßnahmen erlauben es nach wie vor, Besichtigungen durchzuführen oder Notartermine abzuschließen. Wir konnten auch keinen Nachfragerückgang nach Kauf- oder Mietobjekten verzeichnen; das Interesse war weiterhin hoch und die Verkaufspreise stabil. Corona hat also zu keinem Zeitpunkt, wie oft behauptet, das Maklergeschäft auf Eis gelegt.

Die Region könnte sogar deutlich von den aktuellen Umständen profitieren. Denn vieles spricht dafür, dass es in Deutschland zu einer Angleichung zwischen städtischen und ländlichen Regionen kommt: Metropolen werden weniger interessant, das Leben auf dem Land immer beliebter.

Diese Entwicklung nahm schon vor Corona ihren Anfang, wenn auch vor allem aus ökonomischen Motiven. So können oder wollen sich viele Mieter die sehr hohen Mietpreise in Köln oder anderen Großstädten nicht mehr leisten und ziehen lieber in die angrenzenden Einzugsgebiete. Da aber auch unmittelbar angrenzende Gemeinden, wie beispielsweise Bergisch Gladbach, inzwischen sehr teuer geworden sind, zieht es mehr und mehr Menschen in den sogenannten „zweiten Speckgürtel“ um Köln, zu dem auch Oberberg gehört.

Jetzt kommt ein weiterer Faktor hinzu: Durch die Beschränkungen der letzten Wochen ist vielen Menschen klargeworden, wie wichtig Wohnqualität für die Lebensqualität als solche ist. Das Leben auf dem Land bietet dabei einige Vorteile: Mehr Raum für den Einzelnen, einfacher Zugang zu der Natur und die Möglichkeit, jederzeit an der frischen Luft spazieren zu gehen oder Sport zu treiben. Darüber hinaus verfügen Wohnungen hier in der Regel über einen Balkon, eine Terrasse oder sogar einen Garten, und sind vor allem geräumiger, so dass man beispielsweise ein Zimmer als Home Office nutzen kann.

Daten des Dachverbands Immobilienwirtschaftlicher Berufe (FIABCI) zeigen, dass es schon jetzt mehr Nachfrage nach Immobilien auf dem Land gibt. Deshalb wird sich an den zugrundeliegenden positiven Dynamiken des oberbergischen Immobilienmarkts vermutlich nichts ändern und die positive Entwicklung des letzten Jahres erhalten bleiben. Laut Wohnungsmarktbericht 2020 stiegen die Verkaufspreise für Neubaueigentumswohnungen in Oberberg zwischen 2018 und 2019 um durchschnittlich 7%, die von gebrauchten Eigentumswohnungen sogar um 5 bis 20%.

Als wichtigste Aspekte für den lokalen Immobilienmarkt identifizierten die Gutachter dabei die Themen „barrierefreies Wohnen auf einer Etage“, „gehobene Ausstattung“ und „Wohnen im Alter“. Für diese Wohnformen gäbe es laut Expertenmeinung zu wenig Angebote. Haupthindernisse für den Bau ausreichender Wohnungen seien dabei die hohen Baukosten, das Fehlen geeigneter Grundstücke und langsame Genehmigungsverfahren. Diese preistreibenden Faktoren werden von Corona nicht beeinflusst und stabilisieren deshalb auch in diesen Zeiten das Preisniveau für Eigentumswohnungen.

Betrachtet man all diese Faktoren, so wird deutlich, dass unserer Bauträger-Partnerunternehmen, die DS Immobilien Nümbrecht GmbH, optimal für die Zukunft aufgestellt ist: Hochwertige, seniorengerechte Eigentumswohnungen, auf die sich das Unternehmen spezialisiert hat, bleiben die beste Investitionsform auf dem Markt. Neben der hohen Nachfrage nach derartigen Wohnungen spricht für das Unternehmen, dass seine Zielgruppe durch feste Einkommen oder hohes Eigenkapital von ökonomischen Krisen in der Regel nicht finanziell betroffen ist. Zudem gibt es in der Region ein wesentlich realistischeres Verhältnis zwischen Mieten und Kaufpreisen, was eine hohe Sicherheitsmarge in sämtlichen Renditekalkulationen für Investoren ermöglicht. Sinkende Verkaufspreise oder Mieten für Objekte der DS Immobilien Nümbrecht GmbH sind somit auch in der Corona-Krise nicht zu erwarten.

Weitere Aussichten und Fazit

Natürlich sollte man auch die möglichen Gefahren der Krise nicht ignorieren. Insbesondere falls der Ausnahmezustand noch sehr lange anhalten und und es zu einer starken Rezession kommen sollte, könnten niedrigere Gehälter und geringere Kaufkraft theoretisch auch zu sinkenden Immobilienpreisen führen.

Danach sieht es aber im Moment nicht aus. Stattdessen scheint es, dass Deutschland besser als andere europäische Länder durch die Krise kommen wird. Die Finanzkrise von 2007 und 2008 zeigt, dass das Land und der Immobilienmarkt in einem solchen Fall sogar deutlich profitieren könnten. Verstärkte Zuwanderung aus europäischen Ländern würde dann auch zu steigenden Immobilienpreisen führen. Ohnehin gibt es angesichts des weiterhin extrem niedrigen Zinsniveaus kaum eine Alternative zu Immobilien, zumal Aktien im Moment sehr risikobehaftet sind.

Selbstverständlich ist es auch vollkommen zulässig, die Lage am Immobilienmarkt kritisch zu sehen. Problematisch wird es jedoch, wenn Medienberichte einzig mit dem Ziel veröffentlicht werden, Verunsicherung zu verbreiten und dadurch höhere Reichweite unter den Konsumenten zu generieren. Wie in so vielen Bereichen des Lebens wäre es daher vermutlich ratsam, Probleme der Corona-Krise sachlicher zu betrachten und zunächst die verfügbaren Fakten zu analysieren.

Immobilieninteressenten sollten sich daher immer selbst ein objektives Bild von der Situation am Markt machen. Nach unserer Meinung und der der meisten Experten bleiben Immobilien aber auch in dieser Krise ein sicherer Hafen für Investoren.

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