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    Behalten Sie den Überblick

Welche Daten und Dokumente benötigen Sie zum Verkauf Ihrer Immobilie?

Angaben zum Baujahr, zur Grundstücksgröße und zur Wohnfläche:

Durch diese grundlegenden Angaben ist es möglich, sich einen ersten Überblick über die Immobilie zu verschaffen. Sie dienen somit als Basis für die Bestimmung des Wertes Ihres Objekts. Deshalb ist es sinnvoll, eine Übersicht über folgende Informationen zu erstellen:


Zu finden sind diese Daten für gewöhnlich in den vom Architekten erstellten Bauplänen. Andernfalls können Sie auch beim Bauordnungsamt beantragt werden. Sollten keine Berechnungen für die Wohnfläche Ihrer Immobilie vorhanden sein, vermessen wir Ihr Haus und berechnen jene für Sie.

  • Baujahr der Immobilie
  • Grundstücksgröße
  • Berechnung der Wohnfläche und Nutzfläche
  • Berechnung der Grundfläche und des umbauten Raums

Grundbuchauszug:

Für jedes Grundstück gibt es ein zugehöriges Grundbuch, in dem die Eigentumsverhältnisse sowie alle damit verbundenen Rechte und eventuell vorliegenden Lasten des Grundstücks festgehalten werden. Dazu gehören unter anderem Wohn- oder Nießbrauchrechte, Grundschulden, Hypotheken und weitere Pfandrechte. So werden die Rechtsverhältnisse des Grundstücks zweifelsfrei geklärt.

Ein aktueller amtlich beglaubigter Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate) ist für den Verkauf einer Immobilie unabdingbar. Als Immobilienverkäufer benötigen Sie den Auszug, um gegenüber dem Käufer und dem Notar zu belegen, dass Sie der tatsächliche Eigentümer der Immobilie sind. Umgekehrt kann der Käufer so prüfen, ob eventuell noch Lasten auf dem Grundstück liegen. Dies ist im Falle einer Finanzierung auch für die kreditgebende Bank des Käufers entscheidend, die deshalb vor einer Finanzierungsbestätigung immer einen aktuellen Grundbuchauszug einsehen möchte.

Wenn Sie keinen aktuellen Grundbuchauszug Ihrer Immobilie besitzen, können wir diesen für Sie besorgen.


Lageplan:

Der Lageplan einer Immobilie besteht aus einem schriftlichen und einem zeichnerischen Teil. Im schriftlichen Teil findet man zunächst eine genaue Beschreibung des Baugrundstücks. Anschließend wird hier der Bauherr genannt und auch die Grund- und Geschossfläche der Immobilie aufgezeigt.

Im zeichnerischen Teil werden die Umrisse der Immobilie maßstabsgetreu in die Umgebung eingefügt. Für die Gültigkeit eines Lageplanes müssen auch die angrenzenden Grundstück auf diese Weise dargestellt sein. Lagepläne werden dabei für gewöhnlich im Maßstab 1:500 oder 1:1000 angefertigt.

Die Vorlage eines amtlichen Lageplans ist unerlässlich, nicht zuletzt, weil der Käufer diesen für die Finanzierung der Immobilie benötigt. Sollten Sie keinen Lageplan für Ihre Immobilie besitzen, können Sie sich diesen beim Katasteramt ausstellen lassen, oder Sie lassen dies einfach durch uns erledigen.

Bauunterlagen: Schnitte, Grundrisse, Ansichten und Baubeschreibung der Immobilie:

Ein Haus entsteht immer zunächst in den Gedanken eines Architekten. Um es dann auch in der Realität entstehen zu lassen, muss dieser kreative Prozess zunächst auf Papier gebracht werden. Dies geschieht in Form von Bauplänen. Architekten nutzen dabei Schnitte, Grundrisse und weitere technische Zeichnungen, um Bauprojekte zu realisieren. Denn durch die Kombination dieser Pläne lässt sich eine Immobilie genau darstellen, die dann in Verbindung mit der Baubeschreibung als Grundlage für den Bau einer Immobilie dienen.

Grundrisse: Ein Grundriss bildet die Grundfläche einer Immobilie für jede Etage des Hauses ab, so dass man einen kompletten Überblick über die Immobilie gewinnt. Dabei werden neben den Wänden auch Fenster, Türen und Treppen eingezeichnet bzw. bei detaillierteren Plänen auch sanitäre Anlagen und weitere Ausstattungsmerkmale. Grundrisse werden in der Regel im Maßstab 1:50 oder 1:100 angefertigt.

Ansichten: Ansichten folgen dem gleichen Prinzip wie Grundrisse, stellen aber die vertikale Ebene, also die Fassade eines Gebäudes, dar. Alle 4 Seiten einer Immobilie müssen so abgebildet werden. Wie die Grundrisse auch, müssen Ansichten zentimetergenau angefertigt werden, um die exakten Maße eines Hauses wiederzugeben und die genau Platzierung von Wänden, Türen und Fenstern zu ermöglichen.

Schnitte: Bei einem Schnitt handelt es sich im Grunde um eine optisch „aufgeschnittene“ Ansicht. Auf diese Weise wird der Innenraum der Immobilie sichtbar. Besonders relevant sind Schnitte bei aufwendigen Konstruktionen im Innenraum wie beispielsweise anspruchsvoll gestalteten Treppen. Ein sogenannter Längsschnitt bildet dabei die längere Seite eines Gebäudes ab, während man bei der kürzeren Seite von einem Querschnitt spricht.

Baubeschreibung: Neben den genannten technischen Zeichnungen ist die weitere Baubeschreibung sowohl beim Bau einer Immobilie als auch bei ihrem späteren Verkauf von hoher Wichtigkeit. Sie gibt genaue Auskunft über die Art der Bauausführung, verwendete Materialien und die Ausstattung eines Gebäudes.

Relevant für die Wertermittlung einer Immobilie sind dabei vor allem die Informationen zur Baukonstruktion. Hier werden alle Bestandteile des Gebäudes detailliert erläutert. So wird z.B. aufgelistet, aus welchen Materialien Wände und Decken bestehen, welche Bodenbeläge verlegt wurden oder wie effektiv die Fenster isoliert sind. Aber auch die Heizungsanlage, sanitäre und elektrische Installationen sowie vieles mehr werden hier spezifiziert. Bei neueren Gebäuden liegt der Baubeschreibung zudem eine Abnahmebescheinigung bei.

Eine gute Baubeschreibung erleichtert eine genau Wertbestimmung Ihrer Immobilie. Sie sollte aber auch für Kaufinteressenten einsehbar sein, damit diese sich ein genaues Bild von dem Gebäude machen können.


Energieausweis:

Seit 2014 ist das Vorhandensein eines Energieausweises beim Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie gesetzlich vorgeschrieben. Jener soll durch eine Analyse der Basisdaten des Haus sowie der verwendeten Heizstoffe die Energieeffizienz des Gebäudes bestimmen.

Die Effizienz eines Gebäudes wird im Energieausweis anhand von verschiedenen Kennzahlen beschrieben, die sich aber letztendlich in dem Faktor kWh/(m2a) ausdrücken. Hiermit ist der jährliche Verbrauch in Kilowattstunden pro Quadratmeter Nutzfläche gemeint. Je höher dieser Wert ist, desto schlechter ist die Energiebilanz der Immobilie. Zum besseren Verständnis klassifizieren neue Ausweise diesen Wert von A bis H. So können verschiedene Immobilien relativ einfach miteinander verglichen werden. Darüber hinaus gibt der Ausweis Empfehlungen für Modernisierungsmaßnahmen am Gebäude ab.

Erst wenn der Energieausweis vorliegt, kann eine Immobilie zum Verkauf angeboten werden und Interessenten präsentiert werden. Denn diese haben bei einer Besichtigung ein Recht darauf, den Ausweis einzusehen. Sollten Sie keinen Energieausweis für Ihre Immobilie besitzen, beantragen wir diesen für Sie.

Foto: Verbraucherzentrale

Angaben und Unterlagen zu Modernisierungsmaßnahmen:

Besonders relevant sind hierbei die Erneuerung von Dächern, Fenstern und Heizungssystemen sowie weitere Maßnahmen, die die Energiebilanz des Gebäudes verbessern. Jede Modernisierungsmaßnahme an Ihrer Immobilie kann zu einer Erhöhung des Verkaufspreises führen. Deshalb sollten Sie Unterlagen und Rechnungen zu sämtlichen ausgeführten Arbeiten stets gut aufbewahren.


Auszug aus dem Baulastenverzeichnis:

Falls Baulasten auf Ihrem Grundstück liegen, benötigen Sie für den Verkauf Ihrer Immobilie einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis. Unter einer Baulast versteht man die Verpflichtung gegenüber der Baubehörde, bestimmte das Grundstück betreffende Dinge zu tun oder zu unterlassen. Beispielsweise könnten hier Vorgaben zum Abstand gemacht werden, den eine neue Bebauung des Grundstücks zum Nachbargrundstück einhalten müsste.

Ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis ist beim Katasteramt erhältlich. Alternativ besorgen wir diesen einfach für Sie.


Wohngebäudeversicherung:

Eine Wohngebäudeversicherung deckt ein Gebäude in der Regel vor Feuer-, Leitungswasser- oder Sturmschäden ab und kombiniert damit 3 Versicherungen in einem Paket. Manchmal werden auch weitere Schadensfälle in den Vertrag integriert. Obwohl Gebäudeversicherungen in Deutschland nicht Pflicht sind, empfehlen wir jedem Hausbesitzer dringend, einen entsprechenden Vertrag abzuschließen. Es gibt wohl kaum eine sinnvollere Versicherungen, da es andernfalls bei Schadensfällen in der Regel zum Totalverlust kommt. Außerdem lässt sich ein Haus ohne Gebäudeversicherung nicht verkaufen. Denn wenn der Käufer die Immobilie finanzieren möchte, verlangen Banken unbedingt das Vorhandensein einer Gebäudeversicherung, da ansonsten im Falle eines Brands die Sicherheit der Grundschuld nicht mehr vorhanden wäre.

Der Vertrag über die Wohngebäudeversicherung sollte dem zukünftigen Käufer vorgezeigt werden, damit dieser ein Bild von den Kosten bekommt und entscheiden kann, ob er den Vertrag übernehmen möchte. Denn bei einem Eigentümerwechsel der Immobilie wechselt auch die Versicherung automatisch auf den neuen Besitzer. Sollten jedoch nicht beide Parteien den Besitzerwechsel bei der Versicherung melden, erlischt die die Wirksamkeit der Police einen Monat nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags.


Betriebskostenaufstellung:

Um Interessenten einen Überblick über die mit der Immobilie anfallenden Kosten zu geben, macht es Sinn, eine Aufstellung der Betriebskosten anzufertigen. Bei Häusern sind dies in der Regel Steuern, Versicherungen, Energiekosten und Instandhaltungen. Bei Wohnungen kommen gegebenenfalls noch Verwaltungskosten und Gemeinschaftskosten für die Pflege der Außenanlagen, Reinigungskosten, Aufzugskosten etc. hinzu. Damit die Betriebskostenaufstellung aussagekräftig ist, sollten zumindest die Kosten der letzen zwei Jahre berücksichtigt werden.


Zusätzlich bei Anlageobjekten:

Sollte es sich bei der Immobilie um ein Anlageobjekt handeln, interessieren den potentiellen Käufer vor allem die Einnahmen, die durch die Vermietung des Gebäudes erzielt werden können, und die den Einnahmen gegenüberstehenden Kosten.

Aus diesem Grund sollte es möglich sein, dem Interessenten eine Mietaufstellung vorzeigen zu können, also eine Auflistung der Kaltmiete des Objekts und sämtlicher anfallenden Nebenkosten. Hierzu gehören auch die Mietverträge und optional auch Kontoauszüge, die die Mieteingänge aufzeigen.


Zusätzlich bei Eigentumswohnungen oder Teileigentum:

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung sollte unbedingt die Teilungserklärung des Objekts vorhanden sein. Dieses Dokument klärt eindeutig, welche Teile des betreffenden Mehrfamilienhauses zur Wohnung gehören und bei welchen es sich um Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft handelt. Zur Teilungserklärung gehören auch die sogenannten Aufteilungspläne, die die Aufteilung des Eigentums visuell veranschaulicht.

Darüber hinaus kann es sinnvoll sein, Kaufinteressenten die Gemeinschaftsordnung und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen zugänglich zu machen, wenn diese Dokumente vorhanden sein sollten.


Zusätzlich bei Nachlassverkäufen:

Wenn Sie eine Immobilie geerbt haben sollten, ist es in vielen Fällen sinnvoll, diese zeitnah zu verkaufen. Dafür müssen Sie aber zunächst nachweisen können, dass Sie der tatsächliche neue Eigentümer des Objekts sind. Dies geschieht mit einer Eintragung im Grundbuch, welche allerdings nur erfolgen kann, wenn Sie einen Erbschein vorzeigen können. Der Erbschein ist allerdings nicht immer zwingend erforderlich. Sollte dieser nicht vorhanden sein, so genügt auch eine Sterbeurkunde in Verbindung mit einem notariell beglaubigten Testament, das klar besagt, dass Sie der neue Eigentümer sind.

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