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    Weil sich niemand unter Wert verkaufen möchte

Warum ist die richtige Bewertung Ihrer Immobilie so wichtig?

Viele Immobilienbesitzer bieten ihr Haus oder ihre Wohnung im Falle eines Verkaufs zu sehr hohen Preisen an. Dies ist natürlich verständlich, denn jeder möchte einen möglichst hohen Verkaufspreis für seine Immobilie erzielen. Zu hoch angesetzte Preise führen allerdings in der Regel zu dem gegenteiligen Effekt. Denn wenn sich kein Käufer für das Objekt finden lässt, muss der Preis reduziert werden und potentielle Käufer spekulieren auf weitere Preisreduzierungen, was die Verhandlungsposition des Verkäufers deutlich verschlechtert. Je länger sich eine Immobilie unverkauft auf dem Markt befindet, desto stärker wird dieser Effekt. Käufer sind dann nicht mehr dazu bereit, den eigentlich korrekten Marktpreis zu bezahlen und die Immobilie wird unter Wert verkauft. Ein zu niedrig angesetzter Verkaufspreis ist natürlich auch schlecht. Deshalb sollten Verkäufer unbedingt den echten Wert Ihrer Immobilie durch einen Fachmann ermitteln lassen und Ihre Immobilie entsprechend anbieten, um bestmögliche Verkaufserlöse zu erzielen.

Welche Faktoren bestimmen den Wert Ihrer Immobilie?

Der Wert Ihrer Immobilie hängt von einer Vielzahl von Faktoren ab. Dazu zählen unter anderem:

Die aktuelle Situation auf dem Immobilienmarkt:

Die aktuelle Situation auf dem Immobilienmarkt und auch die Wirtschaftslage als solche haben Einfluss auf den Wert jeder einzelnen Immobilie. So sind Immobilienpreise z.B. abhängig von der von der Zentralbank vorgegebenen Zinspolitik. Bei niedrigen Zinsen lohnt sich traditionelles Sparen nicht und Anleger investieren ihr Vermögen lieber in Immobilien, was aufgrund der erhöhten Nachfrage zu steigenden Preisen führt. Noch wichtiger ist natürlich das allgemeine Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage nach Wohnraum, das in vielen Teilen Deutschlands die Preise steigen gelassen hat.

Lage des Objektes:

Manch einer mag der in der Immobilienwirtschaft oft zitierten Phrase „Lage, Lage, Lage“ überdrüssig sein, doch steckt tatsächlich sehr viel Wahrheit in ihr. Die Lage einer Immobilie ist der wichtigste Faktor bei der Bestimmung des Marktwerts einer Wohnung oder eines Hauses. Dies liegt auch daran, dass die Lage im Gegensatz zu anderen Faktoren unveränderlich ist. Je zentraler eine Immobilie liegt, desto mehr ist sie also wert. Zu berücksichtigen sind auch weitere Details wie die Bebauung der umliegenden Grundstücke, Ausblick, eventueller Verkehrslärm, die Infrastruktur mit Nähe zu Großstädten, Autobahnauffahrten und vieles mehr. Der Bodenwert eines Grundstücks spiegelt diese Umstände wider und gibt in der Regel Auskunft über die Qualität der Lage eines Objekts. Nicht zu vernachlässigen ist auch, dass eine gute Lage in der Regel auch insbesondere die Wertstabilität einer Immobilie fördert.


Art des Objektes:

Auch die Tatsache, um welche Art Immobilie es sich bei Ihrem Objekt handelt, beeinflusst den Verkaufspreis. Betrachtet man beispielsweise die Preise von Häusern, so sind freistehende Einfamilienhäuser in der Regel mehr Wert als Doppelhäuser, welche wiederum höhere Verkaufspreise als Reihenhäuser erzielen. Der Preis von letzteren ist dabei stark abhängig von den angrenzenden Nachbarhäusern.

Bei Eigentumswohnungen trägt das zugehörige Gemeinschaftseigentum, wie beispielsweise Aufzüge, Treppenhäuser oder Tiefgaragen, zum Wert der Wohnung bei. Zudem bietet sich hier der Vorteil, das jenes Eigentum von einem Verwalter instand gehalten wird, weshalb in der Regel eine höhere Nachfrage nach diesen Objekten besteht. Deshalb sind Eigentumswohnungen in der Regel teurer als Objekte, die sich nicht zur Vermietung oder als klassisches Investition anbieten.

Alter, Ausstattung und baulicher Zustand der Immobilie:

Jedes Haus hat eine bestimmt Lebensdauer. So geht man bei modernen Häusern davon aus, dass diese - vorausgesetzt, dass sie in ihrer Lebensspanne zu keinem Zeitpunkt modernisiert werden - 70 Jahre zu benutzen sind. Über dieses Zeitraum findet ein in der Regel linearer Wertverlust statt und die Häuser werden nach und nach abgeschrieben. Für gewöhnlich ist ein Haus daher desto weniger Wert, je älter es ist.

Auch die allgemeine Bauweise und Ausstattung einer Immobilie ist für ihre Wertfindung sehr bedeutsam. Insbesondere bei Heizung, Dämmung etc. gab es in den letzten Jahren erhebliche technologische Fortschritte und die Nutzung von veralteten Technologien kann hier zu Wertminderungen führen. Umgekehrt bewirken durchgeführte Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen aber das Gegenteil und führen zu Preissteigerungen bzw. einer Reduzierung des Wertverlusts über Zeit. Wie sich bestimmte Modernisierungen auf die Lebensdauer und den Wert Ihrer Immobilie auswirken, kann dabei von einem Experten mithilfe von exakten Berechnungsfaktoren genau bestimmt werden.


Wohnfläche und Grundstücksgröße:

Je größer das Grundstück ist, auf dem eine Immobilie steht, desto mehr ist es natürlich Wert. Jedoch ist zu beachten, dass bei sehr großen Grundstücken der Preis pro Quadratmeter sinkt. Dies ist damit zu erklären, dass es Käufern bei einem Immobilienkauf primär um die Wohnfläche als solche geht und weniger um das angrenzende Grundstück. Dieses kann unter Umständen sogar als Bürde betrachtet werden, da Zeit und Arbeit investiert werden muss, um es in einem gepflegten Zustand zu halten. Auch gilt es zwischen Bauland und sogenannten Hinterland zu unterscheiden, denn auf letzterem darf gesetzlich nicht gebaut werden, wodurch es deutlich weniger Wert ist als Bauland.


Erzielte Verkaufspreise für vergleichbare Immobilien:

Zu guter Letzt ist es sinnvoll, bei der Wertbestimmung einer Immobilie einen Blick auf vergleichbare Objekte und deren Verkaufspreise zu legen. Insbesondere bei klassischen Anlageobjekten spielen Vergleichsobjekte eine größere Rolle, weil sich die Preise hier je nach Markt- und Wirtschaftslage schneller ändern können. Ein aktueller Grundstücksmarktbericht hilft dabei, einen Überblick über kürzlich erzielte Verkaufspreise in der Region zu gewinnen. Auch Immobilienbörsen bieten erste Anhaltspunkte für die Preisfindung.

Wie bestimme Sie nun also den genauen Wert Ihrer Immobilie?

Aufgrund der Vielzahl von Faktoren, die den Wert einer Immobilie beeinflussen, ist es für einen Laien sehr schwierig, den genauen Preis für seine Haus oder seine Wohnung zu bestimmen. Dabei ist dies aus den oben angeführten Gründen und der Tatsache, dass es beim Immobilienverkauf in der Regel um sehr hohe Geldbeträge geht, so wichtig. Es empfiehlt sich also, sich bei dem Verkauf durch einen Experten unterstützen zu lassen. So sparen Sie sich nicht nur viel Zeit, sondern erzielen vor allen auch den besten Verkaufspreis für Ihre Immobilie.

Eine vermeintliche schnelle und kostengünstige Weise zur Bestimmung des Wert einer Immobilie stellen Online-Bewertungen dar, die zahlreiche Makler inzwischen auf ihren Homepages anbieten. Andere Unternehmen haben sich gar ganz auf dieses Geschäft spezialisiert. Dem Kunden wird hier suggeriert, dass er eine genaue Bewertung seiner Immobilie durch die Eingabe einiger Daten in ein Formular erhalten kann. Nach wenigen Klicks wird der Nutzer jedoch schon dazu aufgefordert, seine Kontaktdaten zu hinterlegen, und es wird klar, dass eine tatsächliche Bewertung überhaupt nicht stattfindet. Stattdessen dient die Eingabemaske als bloßer Köder für Kontaktdaten von potentiellen Kunden. Einige Anbieter geben hier sogar noch eine sehr grobe Preispanne für Immobilien in Ihrer Region an, aber eine genaue Bewertung Ihrer Immobilie ist auf diesem Wege nicht möglich, da jene Bewertung von zu vielen Faktoren abhängt, die nur bei der persönlichen Begutachtung Ihrer Immobilie erfasst werden können.

Warum sollten Sie besser direkt uns vertrauen? - So bewerten wir Ihre Immobilie:

Eine korrekte Bewertung lässt sich also weder durch einige wenige Daten bestimmen noch wie manchmal angenommen durch grobes Schätzen oder alleiniges Vergleichen mit ähnlichen Objekten. Denn jede Immobilie ist einzigartig und sämtliche den Preis beeinflussenden Faktoren müssen bei ihrer Bewertung berücksichtigt werden. Die Bewertung Ihrer Immobilie erfolgt daher nach strengen und genauen Vorgaben und ist das Ergebnis von fundierten betriebswirtschaftlichen und bautechnischen Berechnungen und Analysen. Dabei haben wir in 20 Jahren hunderte Wertgutachten für Immobilien angefertigt und wissen genau, worauf es ankommt, damit Sie nicht nur ein korrektes Gutachten für Ihre Immobilie erhalten, sondern vor allem auch die besten Verkaufspreise erzielen.

Wenn Sie sich dazu entschlossen haben, Ihre Immobilie stressfrei durch uns verkaufen zu lassen, so vereinbaren wir zunächst einen Termin und kommen direkt zu Ihnen nach Hause um Ihre Immobilie zu begutachten. Sofern möglich, sollten Sie die im vorhergegangenen Kapitel erwähnten Dokumente an dieser Stelle schon herausgesucht haben. Es ist aber auch nicht schlimm, wenn hier etwas fehlen sollte. Wir kümmern uns dann darum, dass alle Dokumente und auch Zertifikate wie beispielsweise der Energieausweis vorhanden sind. Von Ihren Dokumenten und Plänen erstellen wir ebenfalls Kopien, die später in das Wertgutachten integriert werden, damit dieses maximale Aussagekraft besitzt.

Nach der Sichtung und Analyse der Dokumente lassen wir uns von Ihnen sämtliche relevante Informationen zu Ihrer Immobilie erläutern. Neben den Eckdaten wie etwa dem Baujahr oder der Wohnfläche interessieren uns dabei vor allem die Ausstattungsmerkmale Ihrer Immobilie und durchgeführte Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen. So bekommen wir ein genaues Bild von Ihrer Immobilie.


Anschließen besichtigen wir Ihr Haus gemeinsam mit Ihnen und schauen uns dabei alle Räume und die Außenanlagen genau an. Besonders wichtig für uns sind hier die Qualität und der Zustand aller verwendeten Materialien und eventuell vorhandene Mängel, aber natürlich auch insbesondere sämtliche Dinge, die besonders positiv hervorstechen und zur Wertsteigerung Ihres Hauses beitragen. Dabei machen wir auch schon Fotos von Ihrem Objekt, die dann später in das Gutachten integriert werden (im Falle eines späteren Verkaufs werden neue spezielle Verkaufsfotos gemacht).

Haben wir alle Informationen und Fotos aufgenommen, können wir den Wert Ihrer Immobilie berechnen. Dies tun wir anhand von standardisierten Bewertungssystemen, die von der Bundesregierung in Form der Immobilienwertermittlungsverordnung genormt wurden. Besonders hervorzuheben sind hier das Sachwert- und das Ertragswertverfahren.

Wertermittlung mit dem Sachwertverfahren:

Das Sachwertverfahren eignet sich am besten zur Wertbestimmung von Einfamilienhäusern und sonstigen sehr individuellen Objekten, bei denen eine Vielzahl von wertbeeinflussenden Faktoren berücksichtigt werden muss. Vereinfacht lässt es sich mit folgender Formel darstellen:

Sachwert (Verkehrswert) = (Bodenwert Gebäudesachwert) * Marktanpassungsfaktor

Der Bodenwert entspricht dabei dem Wert des Grundstücks. Er wird separat berechnet, da er im Gegensatz zur Immobilie selbst nicht über Zeit an Wert verliert. Um den Gebäudesachwert zu bestimmen, wird in diesem Verfahren der Wert der Bausubstanz der Immobilie berechnet. 

Dieser Wert ist dabei abhängig vom Gebäudetyp, dem Baujahr und vor allem der bautechnischen Ausstattung der Immobilie, die genau analysiert werden muss. Hierbei wird die Ausstattung der Immobilie in eine Vielzahl von Kategorien unterteilt (z.B. Wände, Fenster, Dach, Bodenbeläge, Heizung etc.), die dann je nach Qualität jeweils in fünf sogenannte Standardstufen eingeteilt werden. Aus allen Standardstufen wird dann ein Mittelwert gebildet, aus dem abgeleitet werden kann, wie viel ein Quadratmeter des Gebäudes wert ist. Die Standardstufen und die jeweils zugeordneten Werte sind dabei in dem sogenannten Normalherstellungskosten-Index (NHK 2010) normiert.

Anschließend wird von diesem Wert der altersbedingte Wertverlust der Immobilie abgezogen. Nachdem Bodenwert und Gebäudesachwert addiert wurden, wird dieser Wert zuletzt mit einem Marktanpassungsfaktor multipliziert, der den Wert der Immobilie an die aktuellen lokalen Marktbedingungen anpasst.


Wertermittlung mit dem Ertragswertverfahren:

Das Ertragswertverfahren verfolgt einen grundsätzlich anderen Ansatz als das Sachwertverfahren. Hier wird der Wert der Immobilie aus dem mit ihr zu erzielenden Gewinn abgeleitet. Dieses Verfahren eignet sich deshalb vorrangig für Investitionsobjekte wie beispielsweise Mehrfamilienhäuser. Vereinfacht dargestellt wird es wie folgt:

Ertragswert (Verkehrswert) = Bodenwert Gebäudeertragswert

Auch hier wird der Bodenwert also zunächst getrennt berechnet. Dies erfolgt wie im Sachwertverfahren. Um den Gebäudeertragswert zu berechnen, werden zuerst die Roherträge der Immobilie mit ihren Bewirtschaftungskosten gegengerechnet. Anschließend muss von diesem Wert noch die ortsübliche Bodenwertverzinsung abgezogen werden, bevor er mit einem sogenannten Vervielfältiger multipliziert wird, der die zukünftigen Mietrenditen abbildet. So erhält man schlussendlich den Ertragswert der Immobilie.

Warum unsere Gutachten so überzeugend sind:

Wir berechnen den Wert Ihrer Immobilie immer sowohl mit dem Sachwert- als auch dem Ertragswertverfahren. Denn auch wenn die beiden Verfahren zwei unterschiedlichen Ansätzen folgen, handelt es sich um ein gutes Indiz für eine korrekte Bewertung, wenn zwischen den jeweils ermittelten Werten keine zu große Differenz liegt. Das Endergebnis unserer Berechnungen ist in jedem Fall ein ausführliches Wertgutachten Ihrer Immobilie mit einem Umfang von ca. 30-50 Seiten, das genau aufzeigt, wie der ausgewiesene Verkaufspreis ermittelt wurde. So haben Sie jederzeit volle Transparenz und können sich von der Qualität unserer Arbeit überzeugen.

Im Falle eines Verkaufs wird unser Wertgutachten auch in unsere Verkaufsexposés integriert. Potentielle Käufer können so den Verkaufspreis für Ihre Immobilie genau nachvollziehen und im Falle einer Finanzierung das Gutachten bei ihrer Bank vorlegen. Durch unser ausführliches Wertgutachten, das man in dieser Form bei anderen Maklern in der Regel nicht erhält, wird der Verkaufsprozess also für alle beteiligten Parteien wesentlich einfacher.

Fazit zur Immobilienbewertung

Wie Sie sehen können, handelt es sich bei der Bewertung einer Immobilie keineswegs um eine Schätzung, sondern um eine genaue auf wissenschaftliche Methoden fundierte Analyse. Dabei handelt es sich zwar um einen größtenteils standardisierten Prozess, doch erfordert dieser sehr viel Markt- und Fachkenntnis. Vertrauen Sie daher besser direkt einem Immobilienexperten, der den optimalen Verkaufspreis für Ihre Immobilie ermittelt. So sparen Sie nicht nur viel Zeit, sondern erzielen in der Regel auch höhere Verkaufspreise.

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